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厦门世茂御海墅数百名业主集体信访维权,谁来保护精装房业主权益?

发布时间:2019-07-12 ? ? 来源:360监理网 ? ? 作者:360监理网编辑 ? ? 阅读( 981 )

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御海墅业主组织“维权”


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交房时公示的空气质量检测报告


茂御海墅维权书


厦门世茂御海墅02-1-B#楼业主


一、事件背景介绍

厦门世茂新纪元置业有限公司开发的“世茂御海墅”项目02子地块02-1-B#楼300套商品住宅销售期间,开发商拒不履行《预售方案》3627元/平米亚博yobo体育标准以实际亚博yobo体育可能不到500元/㎡的烂亚博yobo体育交付业主,变相抬高房价,侵吞业主们近1亿元资产,致使国家及厦门市房地产调控政策沦为一纸空文。

自2018年8月份以来,数百户业主多次与开发商及相关主管部门交涉,要求开发商退还业主亚博yobo体育差价或履行备案亚博yobo体育标准,请求翔安区建设局、厦门市国土资源与房地产管理局、翔安区市场监督管理局等相关主管部门介入调查。

截止到2019年6月30日,开发商仅承认擅自变更《预售方案》亚博yobo体育标准,拒不退还业主亚博yobo体育差价,亦不肯履行备案亚博yobo体育标准,相关主管部门预售监管不严,放水处理,仅要求开发商做书面检讨,并未责令开发商履行备案亚博yobo体育,也未能为业主讨回被侵吞的巨额亚博yobo体育款。

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二、开发商涉嫌以霸王条款,拒不履行备案亚博yobo体育价格

1、交房亚博yobo体育与商品房预售方案之亚博yobo体育标准严重不符

厦门世茂御海墅02-1-B#楼300套住宅预售方案第六条明确了商品房预售价格,均价为31500元/㎡(含亚博yobo体育费3627元/㎡),并附有详细标准明细,然而2019年3月底交房,开发商以实际亚博yobo体育可能不足500元/平米;到亚博yobo体育糊弄业主,详见“附件2:“《商品房预售方案》节选”和附件4:实际亚博yobo体育”。

构成了厦门市国土资源与房地产管理局2017年4月1日公布的房地产开发企业的十种违法违规行为之第7条“预售方案或合同约定是精装房,交房却是毛坯房等合同欺诈”;同时也违反了2018年6月25日由国家住建部等七部委发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为整治房地产市场乱象专项行动的通知》内容第二大项整治重点之第三款房地产开发企业违法违规行为之第2条“未按照政府备案价格要求销售商品房,或以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、亚博yobo体育)等方式,变相实行价外加价”和第4条“利用合同格式条款,免除自身法律义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利”。

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2、交房亚博yobo体育与样板房严重不符

根据开发商与国土局签订的土地出让合同第十七条之约定:“本项目商品住宅亚博yobo体育一次到位,并配备厨房餐厨垃圾处理系统”;厦门市国土资源与房产管理局出台的“《关于进一步规范我市房地产市场秩序的通知》政策解读”第二项第三款之内容“土地出让合同约定一次亚博yobo体育到位的项目,预售现场应设置精亚博yobo体育样板房,并保留至项目竣工交付等”;住建部颁发的《商品住宅亚博yobo体育一次到位实施细则》第二项第二款第三条明确“居室亚博yobo体育质量首先应表现在样板间上,样板间要真实地反映亚博yobo体育档次和亚博yobo体育施工质量。交付给购房者的亚博yobo体育质量,不应低于样板间的质量水平。作为亚博yobo体育质量的衡量标准,样板间在购房者入住之前不宜拆除。”

开发商销售员在销售过程中,以不用形式的口头告知购房者实际交付标准与样板房不一致之处为:软装(一切可移动部分)为非交付标准,仅供展示。然而,实际交付业主的商品房亚博yobo体育(硬装)与样板房也几乎完全不一样,详见“附件3、附件4:样板房亚博yobo体育”和“附件4:实际亚博yobo体育”。

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3、装饰亚博yobo体育未向建设主管部门备案,未通过消防验收,质量安全无保障

本项目土地出让合同第十七条明确要求住宅交付亚博yobo体育一次到位,然而开发商却以毛坯(初装饰)向建设主管部门备案(翔安区建设局书面回复为证),其装饰亚博yobo体育部分未向建设主管部门备案,也未通过主管部门及消防验收,更没有办理装饰亚博yobo体育部分的施工许可证,至今未向业主提供装饰亚博yobo体育竣工验收合格证明等相关材料。


4、涉嫌捆绑销售,骗签格式条款侵害业主合法权益

世茂御海墅02-1-B#开盘后以压轴收官为噱头,营造一房难求假象,告知购房者,如绑定其世茂旗下位于石狮的某游乐园价值38万的天价娱乐卡,可优先选房,后遭购房者举报,在相关部门监管下世茂退款后,又绑定价格52-59万不等的车位销售(市场均价20万左右),虽在购房者再次举报后暂停了车位绑定销售,但目前业主中任有近36户被绑定高价车位销售的业主。开发商的行为已经违反了《制止牟取暴利的暂行规定》等相关价格调控的法律法规,但受骗业主是问题至今未得到妥善解决。

另外,开发商刻意营造买房签约之高压紧张环境,厚厚几十页的合同字体又小又密,基于对开发企业之信任,销售员亦表示(预售)合同都是经过主管部门审核通过,且每一个业主签订的都是一样的统一格式文本,也不会因为业主个人要求而重新走法务程序变更,为“抢”房源,绝大多数业主均由置业顾问直接翻之签名处签字,不少业主甚至不知自己一并签署了一份显失公允的“确认函”之事实(确认函内容详见附件5),开发商以上行为已经严重违反了《福建省房屋消费者权益保护条例》第8条之内容:“经营者不得以格式合同、通知、声明、告示或者其他方式对房屋消费者做不公平、不合理的规定,或者做减轻、免除其承担民事责任的规定”,以不法手段侵害业主合法权益


5、涉嫌恶意攻击业主代表,包括但不限于污蔑、诽谤、威胁、敲诈等

数百名业主集体信访维权,根据厦门市信访条例相关之规定,推选出数名业主代表负责与政府相关部门及开发企业沟通就亚博yobo体育标准(价格)问题等相关事宜,开发商捏造事实,扭曲真相,给数名业主代表以发律师函的方式进行恐吓、威胁;编造业主雇佣房闹等谣言,污蔑业主,毁坏业主形象;近期更针对个别业主代表提起诉讼,不实指控其组织非法聚集,抖音发布不实内容损害其名誉权,将业主自发的集体维权行为歪曲为煽动,非法;无视《宪法》赋予公民的监督权,敲诈业主人民币500万元(侵犯名誉权)。


6、其他问题

项目目前依然存在包括但不限于别墅侵占公共绿地,入户大堂未按照规划图、设计图施工交付;合同编号02、03、08、09户型卫生间窗户开在消防通道;次卧、书房采光受阻,白天如黑夜;05、06户型书房门过窄,不足70cm,起居进出不便,家具难以进出;地下车库入库难,车位过小,停好车后备箱无法打开等问题。

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二、厦门市国土资源与房产管理局涉嫌行政疏失,监管不力

《厦门市商品房预售管理规定》第五条明确规定开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,须提交包括《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》;建设项目批准文件、《建设工程规划许可证》;商品房预售款监管方案;建筑施工合同书;预售方案(包括经主管部门批准的建筑平面图,建筑面积分户计算书,售楼方式、时间、地点等)在内的资料或文件,房地产管理部门对开发企业提供的相关材料负有审核之责,开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

同时,第五章监督检查之第三十七、三十八条之规定,明确预售主管部门应当建立商品房预售投诉处理制度,及时处理商品房预售过程中的投诉,对开发企业负有监督检查之责,对于未按商品房预售许可证的内容进行预售的可以责令其改正。

另外,为了保证商品房确实按照约定亚博yobo体育,商品房预售资金监管中,亚博yobo体育部分单独监管,必须在亚博yobo体育完毕之后才能提取,商品房预售资金行政监管协议书应于预售方案中明确。

然而,厦门市国土资源与房产管理局在《预售方案》缺失“商品房预售资金行政监管协议书”的情况下依然通过了《预售方案》审核,发放了商品房预售许可证;开发商未按照预售方案履行亚博yobo体育,预售资金(亚博yobo体育部分)监管部门完全没有发现问题,涉嫌行政疏失,监管不力

在随后业主多次反映开发商未按照预售方案销售商品房,变相抬高房价,规避国家调控的情况后,亦未能及时纠正开发企业的违规行为,责令其整改,退还业主亚博yobo体育差价或按照预售方案内容履行亚博yobo体育,致使广大业主蒙受巨额经济损失,解决问题过程中多次推诿,消极拖延,至今未能圆满解决。


三、翔安区建设局涉嫌行政不作为

根据《中华人民共和国建筑法建筑工程施工许可管理办法》(住房和城乡建设部令第18号)第二条之规定:“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、亚博yobo体育装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证”,本项目在取得《施工许可证》时,就应当向建设主管部门提供包括《土地出让合同》及《规划许可证》等相关材料,建设主管部门亦对开发企业提交的材料负有审核之责,本项目《土地出让合同》第十七条明确指出本项目商品住宅“具体按照《建设部关于印发<商品住宅亚博yobo体育一次到位实施导则>的通知》(建住房[2002]190号)要求执行。亚博yobo体育一次到位纳入基本建设程序范畴进行监管,由市建设局按《厦门市建设项目行政审批集中办理办法》组织实施”。

建筑主管部门明知项目为全亚博yobo体育交付的情况下无视《土地出让合同》条款之约定,推卸其负有的审核、监管之职责,未能要求开发企业对装饰亚博yobo体育办理施工许可证,并过了开发企业毛坯(初装饰)竣工验收的备案申请(有翔安区建设局书面回复材料为证),涉嫌行政不作为,导致项目装饰亚博yobo体育质量及安全得不到保障,缺乏监管,业主利益遭遇侵犯。

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四、业主诉求陈述如下:

1、退还亚博yobo体育差价

由业主、主管部门和开发企业三方共同指定第三方评估机构,评估当前亚博yobo体育标准,按照与备案亚博yobo体育标准之差价于两周(14天)内退还业主亚博yobo体育差价。

2、或退房

按照合同价退还业主房款,支付业主房款使用利息并承担业主因房贷产生的实际损失,为不影响业主二次置业,开发商应于30天内完成全部退款流程。

3、或按照预售方案之标准(价格)履行亚博yobo体育交付业主

(1)补签委托亚博yobo体育合同,按照预售方案约定之明细,制作交付标准样板房供业主参观,施工过程设置开放日,接受业主监督,并按照相关规定提供相关验房材料。

(2)如不能如期交房,拖延至半年内的应当给予业主总房款的万分之三/天作为违约金,拖延至1年的应当给予业主总房款的万分之五/天为违约金,违约超一年的则业主有权退房。

4、依法查处违其他法违规行为,对业主利益产生侵害的要求整改或补偿

(1)、依法对项目装饰亚博yobo体育部分重新组织竣工验收,消防验收等,确保装饰亚博yobo体育质量达标

(2)对小区公摊及公共绿化进一步测算评估,如涉嫌虚报公摊,侵占公共绿地等侵害业主利益之行为,要求依法追究其责任,包括但不限于退房,赔偿。

5、退还绑定的高价车位差价

(1)、对于被绑定高价车位销售的业主,按照市场价退还其车位差价。

(2)、应当支付车位差价自付款之日起至退款之日终的银行利息。

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厦门世茂御海墅02-1-B#业主

2019年6月30日

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业主签名:

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厦门市商品房预售资金监管及存量房资金监管

??? 从2014年7月1日起,厦门所有商品房项目的预售资金都要“上锁”,实行“全监管、全程监管、全额监管”,确保商品房预售资金用于工程建设,防止因挪用预售资金导致“烂尾楼”发生。

? ? 新修改的《厦门市商品房预售资金管理实施细则》自7月1日起施行,有效期为3年。原细则作废。

? ? 依据新规,商品房预售资金必须专款专用,在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用,不得挪作他用。

? ? 与旧规定相比,新规取消了免除监管条款,所有商品房项目都纳入监管。


? ??根据国务院和住建部的要求,厦门从2014年1月1日起实施了《厦门市商品房预售管理规定》,其中对预售资金管理专门进行了规定。

? ? ?全面监管。2014年7月之前厦门有免监管的政策,只要符合下列条件之一的均可以,一是具有国家房地产开发二级以上资质(含二级),二是前一年度被评为市级以上“重合同,守信用”单位或银行信用“AAA级”单位,三是自用资金达该项目投资额50%。2014年7月1日后规定,可根据预售人的信用情况,由预售主管部门确定免除预售资金监管的名单,目前除极个别项目外(比如政府项目等),一律实行全监管,进一步提高了商品房工程建设的资金安全性。

? ? ?亚博yobo体育费用也纳入监管。从2014年开始,厦门全面推行精亚博yobo体育房,商品房的亚博yobo体育费用也包括在房价内,费用往往不菲并有走高趋势。为确保项目亚博yobo体育交付使用,在新细则中,预售资金包含的亚博yobo体育费用也纳入单独监管。

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